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bob电子:张斌:未来房地产市场易冷难热;只有降低大家的买房成本才能改善房企现金流

作者: BOB体育多特蒙德 来源: bob电子 时间: 2022-07-04 04:48:35 浏览量: 10 【字号:

  原标题:张斌:未来房地产市场易冷难热;只有降低大家的买房成本才能改善房企现金流

  5月14日,2022清华五道口首席经济学家论坛召开,中国社会科学院世界经济与政冶研究所副所长张斌在会中发表演讲。

  张斌表示,疫情期间,货币政策比平时更能起到作用。在疫情管控措施下,货币政策做得好或不好对经济的影响更大。

  张斌指出,疫情期间,很多经济主体出现现金流断裂,这个时候就需要,下一场大雨。这场大雨就是总量政策,具体来说我认为就是降低利率。

  “通过降低利率一方面降低债务成本,另外一方面提高资产估值,这对绝大部分经济主体的现金流、资产负债表都能起到改善作用。”张斌建议。

  此外,张斌指出,中国的房地产信贷市场,现在出现了很大的问题。房地产一边拖着住房的抵押贷款,另外一手通过卖地收入渠道拖着基建。如果房地产市场过度下行,哪怕金融市场看起来很稳定,也会带来信贷的塌方,社会需求的不稳定。

  张斌说,房地产的问题带动全社会的信贷有很大的收缩压力,解决房地产问题需要一揽子措施。

  “但是仅就货币政策而言,重点还是降低房贷利率,推动房贷利率的市场化竞争。”张斌说,把利率真正降下去,把大家买房的成本降下去,这样对提升住房销售,改善房企现金流有帮助,而且这方面也有政策空间。

  降低利率会不会刺激房价进一步上涨?张斌表示,不排除这种可能,但是现在的房价上涨分化程度很高,大部分城市房价不景气,只有极个别的大城市有房价上涨的压力。

  “我们的房地产市场已经出现了非常严重的分化。过去大部分时间房地产市场是易热难冷,但是未来相当长时间可能就是易冷难热。我们不能因为控制几个大城市的房价问题,就绑架了全国的房地产市场。对个别城市的房价应该因城施策而不是绑架货币政策。”张斌说。

  他坦言,要想方设法把利率尽可能降下去,这样大家才能借得起钱,有借有还,才能帮助这些企业。

  疫情管控是现在经济运行的主要矛盾,很多经济活动没有办法展开。这当然是非常正确的,但有的观点认为这种环境下货币政策没什么作用,我觉得这个观点有问题。其实恰恰相反,货币政策比平时更能起到作用。在疫情管控措施下,货币政策做得好或不好对经济的影响更大而不是更小。

  货币政策在疫情环境下发挥什么作用?打个比方,如果把疫情期间的经济环境比喻成森林火灾的话,货币政策的作用有三个方面:

  从货币当局掌握的政策工具和它的专业技能来看,货币当局在防火和灭火方面有独特的优势,为什么?因为其他部门做不了,只有货币当局有这种专业能力和工具来做,这也是货币当局的主要职责,在救灾方面货币当局也可以有所作为,但是它没有特别的优势,更多是一个辅助作用。

  怎么去看防火?为什么要防火?因为疫情期间不管是企业还是消费者,很多经济主体没有办法进行正常的经济活动,自然而然就会出现现金流断裂的问题,疫情防控阶段可以说森林里到处都是火星子,地下藏的都是小火苗,这个时候就需要普降甘霖,需要下一场大雨,靠的是什么?这场大雨就是总量政策,具体来说我认为就是降低利率。

  通过降低利率一方面降低债务成本,另外一方面提高资产估值,这对绝大部分经济主体的现金流都能起到改善作用,这对他们的资产负债表都能起到改善作用。如果绝大部分的经济主体现金流能够保持正常状态,绝大部分经济主体都不缺水,那火灾就不会蔓延,现在有种说法是利率政策没有用,或者说用处不大,我对这一点其实很难理解,因为我们一直在强调利率是宏观经济运行最重要的价格杠杆,也是央行过去很多年一直在强调的价格调控手段,也是各个国家货币政策实践当中最看重的政策工具,怎么到中国就没有用了?

  中国的企业、政府、居民加在一起三百多万亿的债务,一个百分点的利率下降,就能减少 3 万亿的利息负担,你在考虑这个降息过程当中它对股票、资产价格的支撑这也是大几万亿,它对现金流资产负债表的支撑影响力非常强。你一个月还贷款还五千块,现在降息之后房贷变成两千块,这怎么会没有用?我认为用处很大,对现金流用处很大。

  第二、灭火的问题。疫情期间企业运行不正常,各种风险放大,进入市场运行可能也就跟着不正常,国债市场、银行监市场、商业票率市场、资产抵押债券市场都可能会出问题,这些市场是紧密联系到一块的,一个市场出现火灾很快就会迅速传递到其他市场,金融市场出现了火灾又会传递到实体经济部门,货币当局必须要非常及时地灭火,确保金融市场的正常运行,而这个工作也只能由央行来做。

  货币当局灭火的具体方式就是有针对性的放水,哪里起火就在哪里放水,你看美国疫情严重时美联储出台了一系列灭火的政策,对国债市场、抵押债券市场、商业票券市场,对它的公司债包括一级市场二级市场都采取了临时性的贷款便利措施。这些措施出台之后你可以马上看到市场的风险一下就下来了,交易就恢复正常,但是同时我们也应该看到,不管给哪个金融市场灭火,最终的目的是要保持信贷的合理增长,只有信贷的合理增长才能够支撑需求的合理增长。

  我们国家情况不太一样,表面上看我们国家的各个金融市场运行还算平稳,好像是灭火的任务没那么严重,我觉得我们不能够这么看。事实上表现的形式不一样,但严重的程度不能低估。为什么这么说?我们看中国的信贷市场,应该看到什么?应该看到我们房地产现在出现了很大的问题,数据就不说了大家都知道,同时我们也知道房地产一手拖着住房的抵押贷款,另外一手通过卖地收入渠道拖着基建。如果房地产市场过度下行,哪怕金融市场看起来很稳定,但它会带来信贷的塌方。

  去年年底时央行就做过警示,现在 4 月份的数据我们也看到信贷的情况是非常糟糕的,信贷塌方带来的是什么?就是社会需求不稳定。哪怕金融市场看起来好像是稳的,但是因为房地产部门的问题带动全社会的信贷有很大的收缩压力,这方面的压力也是很大的,我们也知道央行包括其他监管部门一直在采取措施解决房地产市场的问题,但是到目前为止这个情况并没有太多实质性地好转,我想解决房地产问题它需要一揽子措施,因为时间原因,今天不能展开讲。

  但是仅就货币政策而言,我想重点还是降低房贷利率,推动房贷利率的市场化竞争,把利率真正给降下去,把大家买房的成本给降下去,这样的话对提升住房销售,改善房企现金流还是有帮助的,而且这方面我们也有政策空间。有一种担心就是降低利率会不会刺激房价进一步上涨?我们不能排除这种可能,但是我们应该看到现在的房价上涨分化程度很高,大部分城市面临了销售房价不景气,只有极个别的大城市可能有房价上涨的压力。

  我们的房地产市场已经出现了非常严重的分化,如果拉长一点时间看,我们过去大部分时间房地产市场是易热难冷,但是未来相当长时间可能就是易冷难热,我们不能因为控制了几个大城市的房价问题,绑架了全国的房地产市场和宏观经济。对个别城市的房价更应该是因城施策而不应该是绑架我们的货币政策。

  第三、救灾。既然是救灾它就要针对特定的行业、特定的企业找到它最该救的地方。第二个特点是既然是救灾,借出去的钱就未必想要完整地收回来,而且货币当局无论是在找企业、找行业还是直接花钱方面没有特别的优势,救灾的工作其实更适合财政来做,货币当局更多起到的是一种辅助的作用。

  货币当局我们现在讲它非常鼓励商业银行对小微企业的发放贷款,刚才包括建华行长和黄老师也提到了,这种政治意图是非常好的,但是我们现在也确实面临很大的矛盾,其实很多企业没有这个贷款的能力。你要想让银行有借有还地把钱贷出去,银行当然很乐意做,但是问题是很多小微企业没有这个能力接这个贷款,为什么没有这个能力?

  因为这对货币政策问题而言这个钱还是太贵了,利率还是太高,我们还是应该想方设法把利率尽可能降下去,这样大家才能借得起钱,才能有借有还,才能帮助这些企业。返回搜狐,查看更多

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