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bob电子:鼎信长城的长期主义:深耕不动产基金打造跨周期式价值投资逻辑

作者: BOB体育多特蒙德 来源: bob电子 时间: 2022-08-17 04:22:52 浏览量: 7 【字号:

  进入2021年第四季度,鼎信长城内部连续发布两份投资策略报告。按照过去的惯例,鼎信长城每个季度都会撰写一份行业研究报告,并以此为基准,对投资方向、投资逻辑等进行微调。

  而最近两个月,鼎信长城打破惯例,按照月度更新了行业研报。意料之外,却又在情理之中。

  近年以来,中国不动产行业经历了较大的波动。在“三道红线”的要求之下,房企纷纷开始缩减规模。头部房企开始“节衣缩食”和打造“战时氛围”,一片过冬的气氛之下,其房企紧密相关的地产基金行业,也发生了翻天覆地的变化。

  在不动产基金行业深耕近10年时间,鼎信长城已经是业内为数不多一直坚持在这个行业的投资“老手”,穿越多个行业周期,以千亿投资规模、两百余投资项目的业绩,业内遥遥领先。

  近几年,医疗、教育等领域的股权投资越发热闹,曾有人建议鼎信长城董事长章华进行多元化布局,并以此对冲不动产股权投资的风险。章华并未改变初衷,仍按照既定的方向行进。鼎信长城的投资策略是建立在对行业的深刻洞察与长远思考之上的,深刻理解行业,并与时俱进洞悉变化的现象和背后深层次的动机,投资研究是鼎信投资核心能力的支点。成立至今,鼎信长城始终坚持不动产基金的定位,敏锐地掌握周期式投资方法论,这可能就是鼎信长城穿越周期的最好答案。

  不动产行业的困难程度,远超过2008年,这是业内的共识。如果说当时是“求发展”的问题,那么当前则是“求生存”的现状。

  “2019年末,全行业都抱着‘2020,大干一番’的势头,但新冠肺炎疫情的黑天鹅事件暴发,使不动产行业进入下行区间。”章华回忆,“直到2020年6月份后,国家出台了经济金融方面一系列政策,行业才开始复苏,并呈现了触底反弹的态势。”

  在不动产基金行业多年,章华经历过数次的不动产周期轮动,但在他看来,过去两年,是变化最大、最快的时期。

  从数据看,2020年末至2021年6月,不动产行业创造了过去23年以来的新峰值。重新火热起来的行业,吸引了不少从业者快速杀回市场,但章华仍然很谨慎,“我们在行业快速转向的时候,仍然保持观望的态度。”不出他所料,很快新一轮调整又至。2021年7月份至今,行业下跌幅度超过40%,又一次创造了行业历史上的最低点。

  回顾过去一年,几个大周期的起落,创造了上行、下跌的历史性极值。大风大浪中行船,唯有经历过风浪的老船长,才能驾驶船只避过浪涌。

  不动产基金的发展,与不动产行业唇齿相依。因“资管新规”的执行以及地产行业的调控升级,行业整体承压,地产基金的新增数量和募集规模延续上年的下降态势。

  如今,业内的不动产基金已经逐渐分化,头部的机构能保持良性的募资、基金备案和投资活动,而中小腰部基金则纷纷转型。

  鼎信长城成立9年,跨越多个行业周期,为投资人持续创造价值,无论是投资规模、整体收益、还是稳健性,都遥遥领先于同行业者,不动产投资领域当之无愧的龙头。在行业低谷,仍能保持稳定的投资节奏并不容易,外界干扰过多时,要平稳地穿越周期,需要更敏感的行业洞察力,以及更长远的投资视角。

  “影响中国的不动产行业的因素有两方面,其一是政策,其二是市场。”章华表示,在进行投资决策时,如果不考虑这两个因素,就很难跳出眼前的短期利益。

  如果结合短中长期去考虑投资,中短期看,虽然部分房企出现了违约、暴雷事件,但从长远考虑,中国不动产行业一定是向阳发展。

  “不动产行业是一个十几万亿规模的市场,从投资视角看,危、机并存。作为私募基金,我们投资的是未来。”章华直言,“目前,一些城市的土地溢价达到了历史最低值,多个城市出现零溢价,还有一些城市土地出现了流拍,基准价格底盘向下走。市场最难的阶段已经过去,而且土地溢价率几乎历史最低,时机决定资产价值。从投资视角看,当下是极佳的投资时机,是逆周期投资、跨周期变现的最好机会。”

  章华将周期分为顺周期、逆周期和跨周期。他看来,上半年过紧的调控政策叠加偿债高峰使得房企普遍过度承压。自今年9月24日以来,中央层面为楼市维稳频繁发声,不断释放积极信号,各种迹象表明不动产调控政策底部已至,信贷环境及信贷端政策或将迎来实质性改善,同时银行及其他金融机构的过度收缩行为也将有所调整,房企资金压力有望得到缓解。

  全国多地也基于“两个维护”要求,适度合理调整政策,加强对于刚需的信贷支持,发放购房补贴、降低房贷利率等,稳定市场预期,同时也为企业提供合理信贷支持,保障市场平稳运行。11月18日总理主持的经济形势座谈会上也指出我国经济出现了新的下行压力,要做好六稳六保。在此大背景下,对前期不动产过紧的调控政策会给予适度的松绑,同时对不动产合理的融资需求给予满足。

  “不动产行业从发动机向稳定器转化,在推动共同富裕背景下,将更加平稳健康发展,仍将在推动经济发展方面发挥重要作用。”章华表示,“纵观不动产过去20年的历史,从不动产投资看,当前是一个价格低点,是最好的投资布局时机。”

  抓住周期固然重要,但也仅仅是不动产基金观大势的第一步,而下一步则是辨风险。

  事实上,在当前的行业格局下,即便是头部项目,也已有不少踩雷者,如此一来,在进行投资时,显然不能完全依靠房企的排名。为此,鼎信长城在内部建立了“1-5-∞投资逻辑”:

  “5”则是指“五优投资原则”,即优选投资项目、优选合作伙伴、优选主要城市、优渥交易条件、优秀操盘团队。

  “地产投资是依托于不动产行业,又高于行业本身的,经过条件设定、结构设计、项目比选等综合风控,可以较好地控制风险,并创造高价值,核心中的核心就是抓优质资产。”

  通过长期的积累,鼎信长城已经建立了完整的研究体系。通过对行业、市场、政策的分析,积累了超过30万字的研究资料,是行业内首家制定产业投资白皮书的公司,2021年刚更新了6.0版本。此外,每个季度,都会出具新的投资标准,以便应对不断活动中的市场。

  “10月初,我们提炼了第四季度的投资研报,但11月份行业形势急转直下,我们又在11月份更新了一版,市场变化太快了。”章华感叹。

  第一个拥抱是,拥抱绝对优质项目,在价格和市场安全的双重保证下,就可以确定项目是绝对优质。

  第二个拥抱是,拥抱国央企。最近一段时间,仍有实力拿地的基本都以国企央企为主,在新形势下,为了确保更高的安全边际,鼎信也选择与这类房企进行合作。

  第三个拥抱是,拥抱优质合作伙伴。为了扩大安全边际,鼎信甄选了全国百强房企,并在其中优中选优,挑选了其中的顶级头部项目进行合作。

  层层甄选,让鼎信建立了极为严格的尽调和投决体系,章华透露,鼎信的项目过会率不超过为10%。具体到投决过程中,鼎信坚持有“闭环”,所谓“闭环”指的是所有项目上会都要汇报终极预案,始终都保持有底线思维:不迷信主体;合约严格有效;风控措施事先落位。“在大量反复的决策中,我们正确的做了什么和我们主动选择放弃了什么,都是价值创造的一部分,不是能做成的事情都去做,对长期负责的投资机构而言,舍与得同等重要。”

  通过内部复杂的金融、财务、运营、统计等模型,鼎信得以直击本质的第一性原理,而深入项目探寻投资真相,使其能够具体问题具体分析,从而稳健前行。

  去年,鼎信长城引入了多家上市公司入股,完成新的资本变动后,鼎信在拓宽资本市场之路上,将更加顺畅。除此之外,在开展业务时,也可充分发挥各自专业和资源优势,优势互补、相互赋能,达成更加广阔和深入的全面合作,实现共赢发展。

  鼎信长城一直专注不动产基金,但不动产的范围也是在不断扩大,章华表示,房地产行业正在从住宅销售属性逐步转化为与工业地产、物流地产、养老地产、数据中心、长租公寓、城市更新、资产证券化等领域并行的局面。不动产领域的资产证券化在未来行业发展中将取得长足的进展。未来不动产投资领域也将有更广阔的空间,长期主义的行业深耕,并紧跟国家政策和市场需求不断调整,得以让鼎信长城行稳致远。返回搜狐,查看更多

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